Nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 được hiểu là loại hình nhà ở có sự đầu tư, hỗ trợ của Nhà nước về đất đai, tài chính, thuế và các chính sách khác nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình thấp và các đối tượng chính sách xã hội khác. Loại hình nhà ở này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, đảm bảo quyền được ở của người dân và góp phần ổn định xã hội.
Về bản chất, nhà ở xã hội không chỉ là một sản phẩm bất động sản mà còn là công cụ thực hiện chính sách xã hội, nhằm thu hẹp khoảng cách giữa các tầng lớp trong xã hội. Mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam hướng đến việc đảm bảo mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế và xã hội của mình. Điều này phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững của Liên Hợp Quốc về đảm bảo người dân có nơi ở an toàn, phù hợp và giá cả hợp lý.
Chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn phát triển với những thay đổi quan trọng về pháp lý và cơ chế thực hiện. Giai đoạn 1999-2005, Luật Nhà ở 2005 lần đầu tiên đưa ra khái niệm nhà ở xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp. Giai đoạn 2006-2014 chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án nhà ở xã hội với việc ban hành nhiều nghị định hướng dẫn cụ thể về đầu tư và phát triển.
Giai đoạn 2015-2023 đánh dấu bước chuyển mình quan trọng với Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn, mở rộng đối tượng thụ hưởng và đa dạng hóa các hình thức đầu tư. Luật Nhà ở 2023 hiện hành tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân.
|
Tiêu chí |
Việt Nam |
Quốc tế |
|
Định nghĩa |
Nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước về đất đai, tài chính, thuế |
Nhà ở công cộng được cung cấp bởi chính phủ hoặc tổ chức phi lợi nhuận |
|
Đối tượng |
Thu nhập thấp, trung bình thấp, đối tượng chính sách |
Người nghèo, người có thu nhập thấp, nhóm dễ tổn thương |
|
Hình thức sở hữu |
Mua, thuê, thuê mua |
Chủ yếu thuê, một số cho phép mua |
|
Vai trò Nhà nước |
Hỗ trợ đầu tư, ưu đãi chính sách |
Đầu tư trực tiếp, quản lý vận hành |
Khác biệt lớn nhất giữa mô hình Việt Nam và quốc tế nằm ở vai trò của Nhà nước và cơ chế thị trường. Trong khi các nước phát triển thường tập trung vào nhà ở cho thuê với sự quản lý trực tiếp của chính phủ, Việt Nam kết hợp cả hỗ trợ đầu tư và tạo điều kiện cho thị trường tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội tại Việt Nam được đầu tư bởi nhiều chủ thể khác nhau, tạo nên sự đa dạng về nguồn vốn và cơ chế thực hiện. Các chủ đầu tư chính bao gồm:
Nhà nước hỗ trợ các chủ đầu tư thông qua nhiều chính sách ưu đãi, trong đó nổi bật là miễn, giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất vay vốn ưu đãi từ 3-5% mỗi năm, và các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp. Các chính sách này tạo động lực mạnh mẽ để thu hút đầu tư xã hội vào lĩnh vực nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Nhà ở xã hội tại Việt Nam được phân thành hai loại hình chính:
Chung cư xã hội: Là loại hình phổ biến nhất, được xây dựng theo dạng tòa nhà cao tầng với diện tích căn hộ từ 30-70 mét vuông. Các chung cư xã hội thường được thiết kế tối ưu về công năng sử dụng, đảm bảo đầy đủ các tiện ích cơ bản như khu vui chơi trẻ em, bãi đỗ xe, hệ thống an ninh và các dịch vụ sinh hoạt công cộng.
Nhà ở riêng lẻ: Bao gồm nhà liền kề và nhà liền thổ với diện tích đất từ 60-120 mét vuông, phù hợp với những gia đình có nhu cầu không gian sống riêng tư và mong muốn có sân vườn. Loại hình này thường được phát triển ở các khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh thành có quỹ đất rộng rãi.
Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở xã hội tuân thủ các quy định kỹ thuật quốc gia, đảm bảo chất lượng công trình và an toàn cho người sử dụng. Các tiện ích đi kèm bao gồm hệ thống điện, nước, thoát nước, internet và các dịch vụ công cộng cần thiết khác.
Giá bán nhà ở xã hội được xác định dựa trên chi phí đầu tư xây dựng thực tế cộng với lợi nhuận hợp lý, thường thấp hơn 15-20% so với giá thị trường. Cụ thể, giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội dao động từ 15-25 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi tại Thành phố Hồ Chí Minh là 20-30 triệu đồng mỗi mét vuông.
Đối với nhà ở xã hội cho thuê, mức giá được quy định không quá 5% giá trị nhà ở mỗi tháng, tương đương khoảng 80.000-150.000 đồng mỗi mét vuông mỗi tháng tùy theo vị trí và chất lượng công trình. Người mua nhà ở xã hội được hỗ trợ vay vốn ưu đãi với lãi suất 4,8% mỗi năm, thời hạn vay tối đa 25 năm và được vay tới 70% giá trị căn hộ.
Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội:
Mỗi nhóm đối tượng có những quyền lợi và điều kiện cụ thể, tạo nên sự công bằng trong tiếp cận chính sách nhà ở xã hội.
Để được hưởng chính sách nhà ở xã hội, người dân cần đáp ứng các điều kiện:
Về nhà ở: Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng không đạt tiêu chuẩn theo quy định, cụ thể diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 15 mét vuông.
Về thu nhập: Thu nhập bình quân đầu người trong hộ gia đình không vượt quá 2,5 lần mức lương tối thiểu vùng đối với khu vực thành thị và 2 lần mức lương tối thiểu vùng đối với khu vực nông thôn.
Về nơi cư trú: Có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú có thời hạn tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội trong thời gian tối thiểu 2 năm liên tục.
Người đăng ký mua hoặc thuê nhà ở xã hội phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở của Nhà nước theo bất kỳ hình thức nào và không được chuyển nhượng, cho thuê lại nhà ở xã hội trong thời gian 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng.
Các điều kiện bắt buộc để đăng ký mua hoặc thuê nhà ở xã hội:
Quy trình đăng ký mua hoặc thuê nhà ở xã hội gồm các bước:
Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp phường, xã nơi cư trú hoặc tại chủ đầu tư dự án. Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký, các giấy tờ chứng minh điều kiện và cam kết thực hiện đúng quy định.
Bước 2: Thẩm định và xét duyệt do cơ quan có thẩm quyền thực hiện trong thời gian tối đa 30 ngày làm việc, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và điều kiện của người đăng ký.
Bước 3: Công khai danh sách những người đủ điều kiện mua hoặc thuê nhà ở xã hội tại trụ sở Ủy ban nhân dân và website chính thức trong thời gian tối thiểu 15 ngày.
Bước 4: Ký hợp đồng mua bán hoặc thuê với chủ đầu tư sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý và tài chính cần thiết.
Thời gian xử lý toàn bộ quy trình từ nộp hồ sơ đến ký hợp đồng thường kéo dài 60-90 ngày tùy thuộc vào tình hình cụ thể của từng dự án. Người mua nhà ở xã hội được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên bị hạn chế quyền chuyển nhượng và thế chấp trong thời gian quy định.
|
Tiêu chí |
Nhà ở xã hội |
Nhà ở thương mại |
|
Chủ đầu tư |
Nhà nước, doanh nghiệp có hỗ trợ |
Doanh nghiệp tư nhân |
|
Đối tượng |
Thu nhập thấp, trung bình thấp |
Mọi đối tượng có khả năng tài chính |
|
Giá bán |
15-20% thấp hơn thị trường |
Theo cơ chế thị trường |
|
Quyền sở hữu |
Có hạn chế chuyển nhượng |
Tự do chuyển nhượng |
|
Điều kiện mua |
Phải đủ tiêu chí quy định |
Chỉ cần khả năng tài chính |
|
Chất lượng |
Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật |
Đa dạng, từ cơ bản đến cao cấp |
|
Tiện ích |
Cơ bản, đầy đủ |
Đa dạng, có thể cao cấp |
Nhà ở xã hội có lợi thế về giá cả phù hợp với người thu nhập thấp, được hỗ trợ vay vốn ưu đãi và có sự đảm bảo về chất lượng xây dựng. Tuy nhiên, loại hình này bị hạn chế về quyền chuyển nhượng, lựa chọn vị trí và thiết kế không đa dạng.
Nhà ở thương mại mang lại sự tự do trong quyền sở hữu, đa dạng về loại hình và vị trí, chất lượng và tiện ích có thể cao cấp hơn. Nhược điểm chính là giá cả cao, không có hỗ trợ từ Nhà nước và rủi ro về pháp lý có thể phức tạp hơn.
Sự lựa chọn giữa hai loại hình này phụ thuộc vào điều kiện tài chính, nhu cầu sử dụng và mục tiêu đầu tư của từng hộ gia đình, đồng thời cần cân nhắc các yếu tố về vị trí, tiện ích và khả năng sinh lời trong tương lai.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2015 đến 2023, cả nước đã triển khai 1.068 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 1,2 triệu căn hộ. Trong đó, khu vực miền Bắc chiếm 45% tổng số dự án, miền Trung 25% và miền Nam 30%. Tỷ lệ hoàn thành và đưa vào sử dụng đạt 78%, tương đương 936.000 căn hộ đã được bàn giao cho người dân.
Nhu cầu nhà ở xã hội hiện tại được ước tính khoảng 2,5 triệu căn hộ trên toàn quốc, trong đó Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 35% tổng nhu cầu. Khoảng cách giữa cung và cầu cho thấy thị trường nhà ở xã hội vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển.
|
Chỉ tiêu |
Hiện tại (2023) |
Mục tiêu 2030 |
|
Số dự án |
1.068 dự án |
1.500 dự án |
|
Tổng căn hộ |
1,2 triệu căn |
2,0 triệu căn |
|
Tỷ lệ hoàn thành |
78% |
90% |
|
Tỷ lệ đáp ứng nhu cầu |
48% |
80% |
Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ phát triển thêm 800.000 căn hộ nhà ở xã hội mới, nâng tổng số lên 2 triệu căn để đáp ứng 80% nhu cầu của các đối tượng thuộc diện chính sách. Đầu tư cho lĩnh vực này dự kiến đạt 400.000 tỷ đồng, trong đó ngân sách nhà nước đóng góp 30% và các nguồn vốn khác 70%.
Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức:
Về quỹ đất: Việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội gặp khó khăn do quỹ đất ở các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi các khu vực ngoại thành lại thiếu hạ tầng đồng bộ. Nhiều địa phương chưa dành đủ 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội theo quy định.
Về nguồn vốn: Dù có chính sách hỗ trợ, nhiều doanh nghiệp vẫn ngại đầu tư vào nhà ở xã hội do lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài. Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư rất lớn.
Về thủ tục: Quy trình phê duyệt dự án còn phức tạp, kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai. Việc xác định đối tượng thụ hưởng và kiểm tra điều kiện cũng tốn nhiều thời gian và chi phí.
Để giải quyết các vướng mắc này, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp: Hoàn thiện cơ chế chính sách, tăng cường hỗ trợ tài chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường sự phối hợp giữa các cấp, các ngành.
Các nước phát triển có nhiều kinh nghiệm quý báu trong phát triển nhà ở xã hội:
Mô hình Singapore: Chính phủ đầu tư trực tiếp phát triển nhà ở công cộng, đến nay 80% dân số sống trong nhà ở do chính phủ xây dựng. Điểm mạnh là đảm bảo chất lượng và công bằng xã hội, tuy nhiên đòi hỏi ngân sách lớn.
Mô hình Hàn Quốc: Kết hợp giữa đầu tư công và tư, tạo ra các khu đô thị tích hợp với đầy đủ tiện ích. Chính sách hỗ trợ vay vốn dài hạn giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở.
Mô hình Đức: Phát triển nhà ở xã hội thông qua các tổ chức phi lợi nhuận, tập trung vào chất lượng và tính bền vững. Chính sách thuế và trợ cấp khuyến khích đầu tư dài hạn.
Bài học cho Việt Nam là cần xây dựng chiến lược phát triển dài hạn, kết hợp đa dạng các nguồn lực, tăng cường vai trò của các tổ chức trung gian và đảm bảo tính minh bạch trong phân bổ nhà ở xã hội.
Đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm người có công với cách mạng, cán bộ công chức viên chức, người lao động và hộ gia đình có thu nhập thấp, thu nhập trung bình thấp đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập và nơi cư trú theo quy định.
Giá nhà ở xã hội thường thấp hơn 15-20% so với nhà ở thương mại cùng khu vực nhờ có sự hỗ trợ của Nhà nước về đất đai, thuế và lãi suất vay vốn.
Người mua nhà ở xã hội được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Nhà ở xã hội bị hạn chế chuyển nhượng trong thời gian 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Sau thời gian này, người sở hữu có thể chuyển nhượng nhưng phải nộp lại một phần giá trị hỗ trợ cho Nhà nước.
Thời gian xử lý hồ sơ từ nộp đơn đăng ký đến được thông báo kết quả thường kéo dài 30-45 ngày làm việc, tùy thuộc vào quy mô dự án và số lượng hồ sơ đăng ký.
Trong thời gian hạn chế chuyển nhượng, nhà ở xã hội không được thế chấp tại các ngân hàng thương mại, chỉ được thế chấp tại các ngân hàng chính sách hoặc quỹ phát triển nhà ở.
Nhà ở xã hội phải tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng và được kiểm tra nghiệm thu theo quy định. Chủ đầu tư phải bảo hành công trình trong thời gian tối thiểu 24 tháng.
Luật Nhà ở 2023: Điều 4 định nghĩa nhà ở xã hội; Điều 53-60 quy định về phát triển nhà ở xã hội; Điều 61-65 về đối tượng và điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội.
Nghị định 49/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết về đầu tư xây dựng, mua, bán, cho thuê nhà ở xã hội; chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.
Thông tư 02/2022/TT-BXD: Hướng dẫn về tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng xây dựng nhà ở xã hội; quy định về diện tích tối thiểu và tiện ích đi kèm.
Nhà ở xã hội mang lại những lợi ích thiết thực cho cả người dân và xã hội. Đối với người dân, đây là cơ hội tiếp cận nhà ở với giá cả phù hợp, được hỗ trợ vay vốn ưu đãi và đảm bảo chất lượng xây dựng. Đối với xã hội, nhà ở xã hội góp phần giảm thiểu bất bình đẳng, tạo sự ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Ý nghĩa sâu xa của chính sách nhà ở xã hội nằm ở việc thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với quyền được ở của người dân, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của đô thị và nông thôn. Thông qua nhà ở xã hội, Chính phủ có thể điều tiết thị trường bất động sản, kiểm soát giá cả và đảm bảo tính công bằng xã hội.
Những thách thức chính trong phát triển nhà ở xã hội:
Thách thức về tài chính: Cân đối giữa hỗ trợ nhà nước và khả năng chi trả của người dân; thu hút đầu tư tư nhân trong bối cảnh lợi nhuận thấp.
Thách thức về quản lý: Đảm bảo tính minh bạch trong xét duyệt, phân bổ và giám sát việc sử dụng nhà ở xã hội; ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách.
Thách thức về chất lượng: Cân bằng giữa tiết kiệm chi phí và đảm bảo chất lượng, an toàn; xây dựng nhà ở xã hội bền vững về môi trường.
Định hướng phát triển bền vững đòi hỏi sự kết hợp giữa chính sách xã hội và cơ chế thị trường, tăng cường vai trò của các tổ chức trung gian và áp dụng công nghệ mới trong quản lý và vận hành nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội tại Việt Nam vừa là giải pháp an sinh xã hội quan trọng, vừa là bài toán phức tạp cần sự phối hợp đồng bộ giữa nhiều bên liên quan. Sau gần hai thập kỷ phát triển, chính sách nhà ở xã hội đã đạt được những kết quả đáng khích lệ với hơn 936.000 căn hộ được bàn giao, góp phần cải thiện điều kiện sống của hàng triệu người dân.
Tuy nhiên, khoảng cách giữa cung và cầu vẫn còn lớn, các vướng mắc về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục hành chính cần được giải quyết một cách căn bản. Thành công của chính sách nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào sự cam kết của Chính phủ mà còn cần sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp, tổ chức xã hội và người dân.
Nhìn về tương lai, với mục tiêu 2 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, Việt Nam cần tiếp tục đổi mới tư duy, hoàn thiện cơ chế chính sách và tăng cường hợp tác quốc tế để xây dựng một hệ thống nhà ở xã hội hiệu quả, bền vững và thực sự phục vụ nhu cầu của người dân.
