Hướng dẫn chi tiết: Hoàn công nhà ở là gì? Thủ tục, chi phí và lưu ý quan trọng từ A-Z

08/04/2025

Hoàn công nhà ở là một thủ tục pháp lý quan trọng nhằm xác nhận sự phù hợp của công trình với giấy phép xây dựng và các quy chuẩn kỹ thuật hiện hành. Theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP, hoàn công là điều kiện để cập nhật hiện trạng công trình vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc sổ hồng, qua đó đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp và tăng giá trị bất động sản trong giao dịch.
Quy trình hoàn công bao gồm nhiều bước quan trọng: chuẩn bị hồ sơ với 8 loại giấy tờ chính (như giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu), nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện, kiểm tra thực địa để đối chiếu hiện trạng, và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo số liệu từ Kiến Trúc Uy Vũ (2024), chi phí cho thủ tục này dao động từ 15–30 triệu đồng, tùy thuộc vào diện tích và mức độ phức tạp của công trình. Thời gian xử lý thường kéo dài từ 30–45 ngày.
Một số trường hợp được miễn hoàn công bao gồm: nhà ở nông thôn dưới 250m² không thuộc quy hoạch đô thị, công trình tạm thời, sửa chữa nhỏ không thay đổi kết cấu, và nhà xây dựng trước năm 2015. Tuy nhiên, việc không hoàn tất thủ tục này có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng như bị phạt hành chính, không được cấp sổ đỏ, không thể mua bán hợp pháp, và mất quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Xu hướng số hóa thủ tục hành chính cùng cơ chế "một cửa" theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (2025) được kỳ vọng sẽ giảm thời gian xử lý xuống 40%, mang lại sự thuận tiện hơn cho người dân. Việc hiểu rõ quy trình hoàn công giúp bảo vệ quyền lợi pháp lý và tối ưu hóa giá trị tài sản của bạn.

1. Hoàn Công Nhà Ở: Khái Niệm & Tầm Quan Trọng

Hoàn công nhà ở là thủ tục pháp lý bắt buộc sau khi công trình xây dựng hoàn thành, nhằm xác nhận công trình đã được xây dựng theo đúng giấy phép và quy chuẩn xây dựng. Theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP, hoàn công là bước cuối cùng trong quá trình xây dựng, làm cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Hình ảnh mô tả thửa đất đã làm thủ tục hoàn công trên sổ đỏ

Cần phân biệt rõ "hoàn công" với các khái niệm liên quan:

Hoàn công: Thủ tục pháp lý xác nhận công trình đã xây dựng phù hợp với giấy phép được cấp
Nghiệm thu: Quá trình kỹ thuật kiểm tra chất lượng công trình theo tiêu chuẩn xây dựng
Bàn giao: Chuyển giao công trình từ đơn vị thi công sang cho chủ đầu tư

Thực tế cho thấy, nhiều chủ nhà tại Hà Nội gặp khó khăn khi làm thủ tục pháp lý vì xây dựng sai phép. Điển hình như trường hợp gia đình anh Nguyễn Văn A ở quận Cầu Giấy đã xây thêm một tầng so với giấy phép, dẫn đến bị phạt 40 triệu đồng và phải tự phá bỏ phần xây dựng sai phép trước khi được hoàn công. Ngược lại, gia đình chị Trần Thị B ở quận Hoàng Mai đã tuân thủ đúng quy định, hoàn tất thủ tục hoàn công trong vòng 15 ngày và thuận lợi trong việc làm sổ đỏ sau đó.

2. Quy Trình Hoàn Công Nhà Ở Từ A-Z

2.1. Chuẩn bị hồ sơ

Để hoàn công nhà ở tại Hà Nội, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng - Theo mẫu số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD
Giấy phép xây dựng - Bản chính
Bản vẽ hoàn công - Thể hiện chính xác hiện trạng công trình đã xây dựng
Biên bản nghiệm thu công trình - Gồm phần móng, thân, hoàn thiện
Giấy tờ về đất đai - Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất
Hợp đồng thi công xây dựng - Giữa chủ đầu tư và đơn vị xây dựng
Nhật ký thi công - Ghi chép quá trình xây dựng
Ảnh chụp hiện trạng - Toàn cảnh công trình từ các góc độ khác nhau

Trường hợp nhà xây sai phép như gia đình ông Lê Văn C tại quận Thanh Xuân (xây vượt diện tích 5m² so với giấy phép), quy trình xử lý gồm: (1) Lập biên bản vi phạm, (2) Nộp phạt hành chính, (3) Điều chỉnh thiết kế nếu phù hợp quy hoạch, (4) Hoàn thiện hồ sơ hoàn công với bản vẽ đã điều chỉnh.

2.2. Nộp hồ sơ

Quy trình nộp hồ sơ hoàn công tại UBND quận/huyện Hà Nội:

Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa - UBND quận/huyện nơi có công trình
Nhận giấy biên nhận - Ghi rõ thời hạn trả kết quả (15 ngày làm việc)
Phòng Quản lý đô thị thẩm định - Kiểm tra tính pháp lý và kỹ thuật hồ sơ
Kiểm tra hiện trạng - Cán bộ kiểm tra thực tế (nếu cần)
Nhận kết quả - Giấy chứng nhận hoàn công

2.3. Kiểm tra hiện trạng

Khi tiến hành kiểm tra hiện trạng, cán bộ sẽ đối chiếu các tiêu chí sau:

Tiêu chí kiểm tra	Nội dung đánh giá	Yêu cầu đạt
Vị trí công trình	So sánh với bản vẽ thiết kế được duyệt	Đúng vị trí được cấp phép
Mật độ xây dựng	Tỷ lệ diện tích xây dựng/diện tích đất	Không vượt quy định theo khu vực
Chiều cao công trình	Đo đạc thực tế	±0,5m so với thiết kế
Cốt nền	So với mặt đường	Phù hợp quy hoạch đô thị
Khoảng lùi	Khoảng cách từ công trình đến ranh giới lô đất	Đúng theo giấy phép
Hệ thống PCCC	Kiểm tra thiết bị, lối thoát hiểm	Đạt tiêu chuẩn an toàn

2.4. Nghĩa vụ tài chính

Chi phí hoàn công nhà ở bao gồm:

Loại phí	Cách tính	Ước tính (VNĐ)
Lệ phí cấp giấy chứng nhận	500.000đ/giấy	500.000
Thuế trước bạ	0,5% giá trị công trình	5.000.000-50.000.000
Phí thẩm định hồ sơ	Theo quy mô công trình	300.000-3.000.000
Chi phí đo vẽ hiện trạng	Theo diện tích	2.000.000-7.000.000
Phí dịch vụ tư vấn (nếu có)	Theo hợp đồng	5.000.000-15.000.000

Ví dụ: Với nhà phố 4 tầng, diện tích sàn 300m² tại quận Hai Bà Trưng, tổng chi phí hoàn công khoảng 15-20 triệu đồng (không bao gồm thuế trước bạ).

3. Trường Hợp Được Miễn Hoàn Công

Không phải tất cả công trình xây dựng đều phải thực hiện thủ tục hoàn công. Một số trường hợp được miễn thủ tục này gồm:

Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có tổng diện tích sàn dưới 250m², không quá 3 tầng và nằm trong khu vực không phải quy hoạch chi tiết
Công trình tạm có thời hạn sử dụng dưới 24 tháng
Công trình sửa chữa nhỏ không thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng
Nhà ở riêng lẻ đã xây dựng trước năm 2015 và không có tranh chấp về quyền sở hữu

Bảng so sánh điều kiện miễn hoàn công:

Loại công trình	Khu vực áp dụng	Điều kiện diện tích	Điều kiện chiều cao	Thời điểm xây dựng
Nhà ở riêng lẻ	Nông thôn	< 250m²	≤ 3 tầng	Không quy định
Nhà ở hiện hữu	Đô thị và nông thôn	Không quy định	Không quy định	Trước năm 2015
Công trình tạm	Đô thị và nông thôn	Không quy định	Không quy định	Thời hạn < 24 tháng
Sửa chữa nhỏ	Đô thị và nông thôn	Không làm tăng diện tích	Không thay đổi chiều cao	Không quy định

Trường hợp thực tế: Gia đình ông Phạm Văn D tại huyện Gia Lâm, Hà Nội đã xây dựng nhà 2 tầng với diện tích 120m² vào năm 2014. Vì công trình nằm trong khu vực nông thôn, có diện tích dưới 250m² và xây dựng trước năm 2015, ông D chỉ cần làm thủ tục xác nhận hiện trạng nhà ở thay vì hoàn công.

4. Rủi Ro Khi Không Hoàn Công

Việc bỏ qua thủ tục hoàn công sẽ dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng:

Rủi ro	Hậu quả cụ thể	Mức độ nghiêm trọng
Phạt hành chính	30-50 triệu đồng	Cao
Không cấp sổ đỏ	Không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp	Rất cao
Không được mua bán, chuyển nhượng	Không thể giao dịch hợp pháp	Rất cao
Không được cầm cố, thế chấp	Không vay được vốn ngân hàng	Cao
Không được bồi thường khi thu hồi	Chỉ được đền bù đất, không đền bù nhà	Rất cao
Nguy cơ bị cưỡng chế	Phá dỡ phần xây dựng sai phép	Rất cao

Ví dụ thực tế: Gia đình bà Nguyễn Thị E tại quận Long Biên đã xây nhà từ năm 2012 nhưng không làm thủ tục hoàn công. Năm 2020, khi dự án mở rộng đường đi qua khu vực này, gia đình chỉ được đền bù giá trị đất mà không được đền bù công trình, thiệt hại ước tính hơn 1 tỷ đồng.

Giải pháp khắc phục cho công trình chưa hoàn công:

Lập biên bản nghiệm thu muộn: Thuê đơn vị tư vấn có năng lực
Nộp phạt vi phạm hành chính: Chấp nhận nộp phạt theo quy định
Điều chỉnh phần sai phép: Nếu cần thiết và phù hợp quy hoạch
Hoàn thiện hồ sơ: Bổ sung đầy đủ giấy tờ còn thiếu
Gửi hồ sơ hoàn công: Thực hiện theo quy trình thông thường

5. Câu Hỏi Thường Gặp (FAQs)

Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?

Không. Nhà chưa hoàn công chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp pháp.

Nhà xây sai phép có được hoàn công không?

Có thể, nếu phần sai phép không vi phạm nghiêm trọng quy hoạch, chủ nhà nộp phạt và điều chỉnh thiết kế phù hợp.

Không có giấy phép xây dựng có làm hoàn công được không?

Không thể hoàn công thông thường. Trường hợp này phải xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn hoặc xử lý vi phạm trước.

Bản vẽ hoàn công là gì?

Bản vẽ hoàn công là tài liệu kỹ thuật thể hiện chính xác hiện trạng công trình đã xây dựng, ghi nhận mọi thay đổi so với thiết kế ban đầu được duyệt.

Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình là gì?

Đây là văn bản xác nhận công trình đã được thi công theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, đủ điều kiện đưa vào sử dụng, được ký bởi chủ đầu tư và đơn vị thi công.

Ai cần tham gia hoàn công?

Chủ đầu tư (chủ nhà)
Đơn vị thi công
Đơn vị tư vấn giám sát (nếu có)
Cán bộ địa chính hoặc phòng quản lý đô thị

Những loại công trình nào bắt buộc phải hoàn công?

Nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Biệt thự, nhà liền kề trong dự án
Công trình xây dựng theo giấy phép
Nhà ở có diện tích lớn tại nông thôn (trên 250m²)

Hoàn công nhà phố và nhà nông thôn khác nhau như thế nào?

Tiêu chí	Nhà phố (đô thị)	Nhà nông thôn
Yêu cầu giấy tờ	Đầy đủ 8 loại giấy tờ	Đơn giản hơn, miễn một số giấy tờ kỹ thuật
Thời gian xử lý	15-30 ngày	7-15 ngày
Chi phí	Cao hơn	Thấp hơn
Mức độ kiểm tra	Nghiêm ngặt	Linh hoạt hơn
Điều kiện miễn	Hạn chế	Rộng hơn (diện tích < 250m²)

6. Xu Hướng & Cập Nhật Pháp Lý 2025

Thủ tục hoàn công nhà ở đang có nhiều thay đổi tích cực theo hướng đơn giản hóa và số hóa:

Về chính sách thuế, hiện nay mức thuế GTGT cho dịch vụ xây dựng đã giảm từ 10% xuống 8%, dự kiến áp dụng đến hết năm 2025 theo Nghị quyết 101/2023/QH15 của Quốc hội. Đây là cơ hội để chủ nhà tiết kiệm chi phí khi thực hiện hoàn công.

Ứng dụng công nghệ số cũng đang thay đổi cách thức hoàn công truyền thống:

Nộp hồ sơ trực tuyến mức độ 4 tại 100% quận, huyện Hà Nội từ năm 2023
Sử dụng công nghệ quét 3D và drone trong đo đạc hiện trạng, giúp tăng độ chính xác và giảm thời gian
Hệ thống tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến, giúp chủ nhà chủ động kiểm tra tình trạng đất đai

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), từ năm 2025 sẽ áp dụng cơ chế "một cửa, một hồ sơ" cho cả quá trình từ xin giấy phép xây dựng đến hoàn công và cấp sổ đỏ, giúp giảm 40% thời gian và thủ tục so với hiện nay.

7. Kết Luận & Khuyến Nghị

Hoàn công nhà ở là thủ tục pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu và đảm bảo công trình xây dựng tuân thủ quy định pháp luật. Ba lợi ích chính của việc hoàn công nhà ở gồm:

Pháp lý hóa tài sản: Hoàn công là điều kiện cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ), giúp bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của chủ nhà.
Giá trị tài sản: Nhà đã hoàn công có giá trị cao hơn khoảng 15-20% so với nhà chưa hoàn công khi giao dịch trên thị trường.
An toàn pháp lý: Tránh các rủi ro về xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ và đảm bảo quyền lợi khi nhà nước thu hồi đất.

Lời khuyên: Chủ nhà nên sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp để tiết kiệm thời gian và đảm bảo hồ sơ đạt yêu cầu. Thống kê từ Tìm Tổ Ấm cho thấy việc sử dụng dịch vụ tư vấn giúp rút ngắn 30% thời gian hoàn công và tăng tỷ lệ thành công lên 95% so với tự làm (chỉ đạt 70%).