Phí công chứng là khoản chi phí bắt buộc mà các bên phải thanh toán cho tổ chức hành nghề công chứng khi thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp. Khoản phí này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, xác nhận nội dung thỏa thuận giữa các bên và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người liên quan trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản.
Hình ảnh minh hoạ 1 người đang làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp
Phí công chứng hợp đồng thế chấp được quy định và điều chỉnh bởi các văn bản pháp lý sau:
Đáng chú ý, Luật Công chứng 2024 (có hiệu lực từ đầu năm 2025) đã có nhiều điểm mới đáng chú ý, tác động trực tiếp đến cách tính phí công chứng hợp đồng thế chấp. Những điểm mới này bao gồm:
Việc hiểu rõ cơ sở pháp lý này giúp người dân và doanh nghiệp nắm bắt được nguyên tắc tính phí, từ đó có thể chuẩn bị tài chính phù hợp khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản.
Phí công chứng hợp đồng thế chấp được tính dựa trên giá trị tài sản thế chấp và được phân loại theo các mức như sau:
|
Giá trị tài sản thế chấp |
Mức phí công chứng |
|
Dưới 50 triệu đồng |
50.000 đồng/trường hợp |
|
Từ 50 triệu đến dưới 100 triệu đồng |
100.000 đồng/trường hợp |
|
Từ 100 triệu đến dưới 500 triệu đồng |
0,1% giá trị tài sản |
|
Từ 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng |
0,08% giá trị tài sản |
|
Từ 1 tỷ đến dưới 3 tỷ đồng |
0,06% giá trị tài sản |
|
Từ 3 tỷ đến dưới 5 tỷ đồng |
0,05% giá trị tài sản |
|
Từ 5 tỷ đến dưới 10 tỷ đồng |
0,04% giá trị tài sản |
|
Từ 10 tỷ đồng trở lên |
0,03% giá trị tài sản nhưng tối đa không quá 70 triệu đồng |
Để hiểu rõ hơn cách tính phí công chứng, dưới đây là một số ví dụ minh họa:
Ví dụ 1: Ông A thế chấp căn hộ có giá trị 450 triệu đồng
Ví dụ 2: Bà B thế chấp biệt thự có giá trị 7 tỷ đồng
Ví dụ 3: Công ty C thế chấp nhà xưởng trị giá 15 tỷ đồng
Ngoài phí công chứng theo quy định của Nhà nước, người thực hiện công chứng còn phải chi trả các khoản sau:
Việc nắm rõ cấu trúc phí này giúp người dân dễ dàng tra cứu và ước tính trước chi phí cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp, tránh bị động về mặt tài chính.
Quy trình công chứng hợp đồng thế chấp bao gồm các bước sau:
Thời gian xử lý trung bình cho quy trình công chứng hợp đồng thế chấp thông thường là 1-2 ngày làm việc, tùy thuộc vào tính phức tạp của hồ sơ và khối lượng công việc tại tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, theo quy định mới của Luật Công chứng 2024, thời gian xử lý có thể được rút ngắn xuống còn 1 ngày làm việc đối với các hồ sơ đơn giản.
Địa điểm công chứng có thể là:
Việc tuân thủ quy trình này một cách bài bản sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng thế chấp, tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong tương lai.
Trong thực tế, có nhiều trường hợp đặc biệt khi tính phí công chứng hợp đồng thế chấp mà người dân cần lưu ý:
Khi giá trị tài sản thế chấp được các bên kê khai thấp hơn so với giá trị thực tế hoặc giá do cơ quan nhà nước quy định, công chứng viên sẽ áp dụng mức giá do cơ quan nhà nước quy định để tính phí công chứng. Điều này được quy định rõ trong Điều 57 của Luật Công chứng 2024, nhằm đảm bảo tính minh bạch và ngăn chặn việc trốn thuế, phí.
Ví dụ: Ông D muốn thế chấp mảnh đất có giá thị trường khoảng 3 tỷ đồng nhưng kê khai giá trị chỉ 1,5 tỷ đồng. Nếu giá đất theo khung giá của UBND tỉnh/thành phố là 2,5 tỷ đồng, công chứng viên sẽ áp dụng mức 2,5 tỷ đồng để tính phí (0,06%), tương đương 1.500.000 đồng.
Khi các bên muốn sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng thế chấp đã công chứng, việc công chứng phụ lục hợp đồng sẽ phát sinh với mức phí như sau:
Ví dụ: Hợp đồng thế chấp ban đầu có giá trị tài sản 1,2 tỷ đồng, sau đó các bên ký phụ lục tăng giá trị tài sản lên 1,8 tỷ đồng. Phí công chứng phụ lục sẽ tính trên phần chênh lệch 600 triệu đồng, áp dụng mức 0,08%, tương đương 480.000 đồng.
Đối với hợp đồng thế chấp đất đai có giá trị lớn, việc tính phí cần đặc biệt lưu ý đến trần phí công chứng.
Ví dụ: Công ty E thế chấp khu đất có giá trị 100 tỷ đồng
Theo Luật Công chứng 2024, có thêm quy định về việc miễn giảm phí công chứng cho một số đối tượng đặc biệt như người có công với cách mạng, người khuyết tật nặng, người thuộc hộ nghèo với mức giảm lên đến 50% phí công chứng theo quy định. Đây là điểm mới đáng chú ý, thể hiện tính nhân văn trong chính sách pháp luật khi áp dụng từ năm 2025.
Khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp, người dân cần lưu ý những vấn đề sau đây để tránh rủi ro và tiết kiệm chi phí:
Để được hưởng các chính sách miễn giảm này, người dân cần mang theo giấy tờ chứng minh tương ứng như giấy xác nhận khuyết tật, sổ hộ nghèo, thẻ thương binh, giấy xác nhận người có công...
Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý:
Luật sư Nguyễn Văn A, Giám đốc Công ty Luật TNHH XYZ, chia sẻ: "Người dân nên tham khảo mức phí tại ít nhất 2-3 tổ chức hành nghề công chứng khác nhau trước khi quyết định lựa chọn, vì thù lao công chứng là khoản phí được thỏa thuận. Bên cạnh đó, cần lưu ý về thời gian xử lý, dịch vụ hỗ trợ và uy tín của tổ chức công chứng để đảm bảo quyền lợi tốt nhất."
Đồng thời, việc tìm hiểu kỹ quy định pháp luật, đặc biệt là những điểm mới trong Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ năm 2025, sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc thực hiện các thủ tục công chứng, tránh những rủi ro không đáng có.
Có. Phí công chứng là khoản phí bắt buộc theo quy định của pháp luật, được thu khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp. Khoản phí này được quy định cụ thể trong Thông tư 257/2016/TT-BTC và các văn bản pháp luật liên quan. Việc nộp phí công chứng là điều kiện bắt buộc để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp lý và được bảo vệ theo quy định của pháp luật, đồng thời đảm bảo kinh phí hoạt động cho các tổ chức hành nghề công chứng.
Thù lao công chứng là khoản tiền mà người yêu cầu công chứng trả cho tổ chức hành nghề công chứng ngoài phí công chứng theo quy định của Nhà nước. Đây là khoản chi phí được thỏa thuận giữa người yêu cầu công chứng và tổ chức hành nghề công chứng dựa trên nguyên tắc tự nguyện, phù hợp với tính chất phức tạp của công việc và thời gian thực hiện. Theo Luật Công chứng 2024, các tổ chức hành nghề công chứng phải niêm yết công khai mức thù lao này tại trụ sở và phải xuất hóa đơn theo quy định.
|
Địa điểm |
Phí công chứng |
Thù lao công chứng |
Thời gian xử lý |
|
Hà Nội |
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC |
300.000đ - 1.500.000đ (tùy văn phòng) |
1-2 ngày làm việc |
|
TP.HCM |
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC |
400.000đ - 2.000.000đ (tùy văn phòng) |
1-2 ngày làm việc |
Về mức phí công chứng theo quy định nhà nước, không có sự khác biệt giữa Hà Nội và TP.HCM vì đều áp dụng chung Thông tư 257/2016/TT-BTC. Tuy nhiên, mức thù lao công chứng (khoản phí thỏa thuận) thường cao hơn tại TP.HCM do chi phí vận hành và nhân công cao hơn. Ngoài ra, các văn phòng công chứng ở trung tâm thành phố thường có mức thù lao cao hơn so với khu vực ngoại thành.
|
Quốc gia |
Mức phí công chứng hợp đồng thế chấp |
Cách tính |
Thời gian xử lý |
|
Việt Nam |
0,03% - 0,1% giá trị tài sản (tối đa 70 triệu đồng) |
Theo khung giá trị tài sản |
1-2 ngày |
|
Thái Lan |
0,05% - 0,1% giá trị tài sản |
Theo tỷ lệ thuận với giá trị |
1-3 ngày |
|
Singapore |
0,2% - 0,4% giá trị tài sản |
Theo mức cố định + tỷ lệ |
1 ngày |
Quy định về phí công chứng của Việt Nam có những ưu điểm rõ rệt khi so sánh với các quốc gia trong khu vực. Mức phí của Việt Nam tương đối thấp hơn so với Singapore và có khung phí chi tiết hơn so với Thái Lan. Đặc biệt, việc quy định mức trần tối đa 70 triệu đồng giúp bảo vệ người dân trong trường hợp thế chấp tài sản có giá trị rất cao.
Tuy nhiên, nhược điểm của quy định Việt Nam là thủ tục hành chính còn phức tạp hơn, thời gian xử lý đôi khi kéo dài hơn so với Singapore, đồng thời chưa có sự thống nhất về mức thù lao công chứng giữa các tổ chức hành nghề công chứng. Đây là những vấn đề đang được Luật Công chứng 2024 hướng đến cải thiện, nhằm nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong hoạt động công chứng từ năm 2025.
Ông Nguyễn Văn X (45 tuổi) muốn vay 3 tỷ đồng từ Ngân hàng Y để đầu tư kinh doanh. Ông X sử dụng căn nhà tại quận 2, TP.HCM trị giá 5 tỷ đồng làm tài sản thế chấp.
Các bước thực hiện:
Bà Trần Thị H (38 tuổi) đã thế chấp căn hộ trị giá 2 tỷ đồng tại Ngân hàng K để vay 1,2 tỷ đồng. Sau 1 năm, bà H muốn vay thêm 500 triệu đồng. Sau khi thẩm định, giá trị căn hộ được xác định lại là 2,5 tỷ đồng.
Các bước thực hiện:
Những tình huống thực tế này minh họa rõ nét quy trình, chi phí và thời gian thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp, giúp người đọc có cái nhìn trực quan về việc áp dụng các quy định vào thực tiễn giao dịch.
Luật Công chứng 2024 dự kiến sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong việc tính phí công chứng hợp đồng thế chấp từ năm 2025, bao gồm:
Những thay đổi này sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến người vay và ngân hàng:
Đối với người vay: Có thể phải chi trả mức phí cao hơn với các giao dịch tài sản lớn, nhưng sẽ được hưởng lợi từ sự minh bạch hơn về thù lao công chứng, tránh tình trạng bị thu phí không rõ ràng. Những đối tượng đặc biệt (người khuyết tật, hộ nghèo) sẽ được hưởng nhiều chính sách miễn giảm hơn.
Đối với ngân hàng: Quy trình công chứng hợp đồng thế chấp sẽ được đẩy nhanh nhờ ứng dụng công nghệ thông tin, giúp rút ngắn thời gian giải ngân. Tuy nhiên, việc thẩm định giá trị tài sản sẽ chặt chẽ hơn, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và tổ chức công chứng.
Phí công chứng hợp đồng thế chấp là một yếu tố quan trọng cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình thực hiện giao dịch thế chấp tài sản. Việc hiểu rõ các quy định về mức phí, cách tính phí theo giá trị tài sản, quy trình thực hiện và các trường hợp đặc biệt sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính và tránh những rủi ro không đáng có.
Để tối ưu hóa chi phí và đảm bảo quyền lợi khi công chứng hợp đồng thế chấp, người dân nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo yêu cầu, tìm hiểu trước về mức phí và thù lao tại các văn phòng công chứng, và cân nhắc lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng có uy tín, chất lượng dịch vụ tốt. Đặc biệt, với những thay đổi từ Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ năm 2025, việc cập nhật thông tin mới nhất sẽ giúp người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách đầy đủ, hiệu quả.
![Thuế mua bán nhà đất 2025: [2% TNCN + 0.5% Trước Bạ] Kèm cách tính chi tiết & phân tích từ chuyên gia](/images/articles/2025/03/08/nguoi-di-dong-thue-mua-ban-nha-dat-91.jpg "Thuế mua bán nhà đất 2025: [2% TNCN + 0.5% Trước Bạ] Kèm cách tính chi tiết & phân tích từ chuyên gia")